+7 495 514 02 76

Москва и Московская область

 

+7 495 9 955 955

Многоканальный телефон для Москвы и МО

Безденежность закладной.

Дата: 10.10.2011    Автор: В.П. Павлов, Н.В. Сумарокова

Введение в гражданский оборот закладной имеет огромное практическое значение с точки зрения организации и развития вторичного рынка ипотечных кредитов в России. Это объясняется следующим моментами: во-первых, при обороте закладных в значительной степени упрощается процедура передачи прав по договору кредита и договору ипотеки кредитными организациями, выдавшими кредиты, Агентству по ипотечному кредитованию или другим инвесторам; во-вторых, возможность использования закладной путем ее залога для обеспечения каких-либо обязательств владельца закладной; в-третьих, закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их владельцами эмиссионных ценных бумаг; в-четвертых, упрощенный оборот прав, возникших из договора кредита и договора ипотеки, позволяет банку, выдавшему ипотечный кредит, улучшить ликвидность за счет продажи долгосрочных кредитов, снизить кредитные и процентные риски, трансформируя неликвидные ипотечные кредиты в ликвидные активы – ценные бумаги, увеличить объем кредитных операций, оставляя за собой право обслуживания ипотечных кредитов

 

Одной из важнейших задач в настоящем является создание рыночного механизма рефинансирования банков, занятых ипотечным кредитованием. При правильной организации ипотечное кредитование постепенно трансформируется в самофинансируемую систему. Такие системы функционируют без финансового участия государства самостоятельно, за исключением случаев распространения государственных гарантий на эмитируемые ипотечные облигации или введения налоговых льгот для заемщиков и инвесторов ипотечных облигаций, что имеет смысл на начальном этапе развития систем ипотечного кредитования.

 

Первичный рынок ипотечного кредитования рассматривается как совокупность имущественных отношений, возникающих по поводу денежного обязательства из кредитного договора, обеспеченного залогом недвижимого имущества, между сторонами договора кредита и договора об ипотеке. Такие отношения могут не выйти за рамки первичного рынка, если на основе имущественных прав, возникающих из договора кредита и ипотеки и удостоверенных закладной, не выпущены эмиссионные ценные бумаги, поступающие на фондовый рынок ценных бумаг и формирующие вторичный рынок ипотечного кредитования. Если ипотечный кредит не сопровождается оформлением закладной, стороны не лишены права на уступку своих прав по договорам ипотеки и кредита. Данное обстоятельство позволяет сделать вывод о возможности создания специфического «рынка прав требований» по ипотечным кредитам, что предполагает наличие своеобразного института рефинансирования, который не носит масштабного характера и не является достаточным для создания вторичного рынка ипотечного кредитования.

 

Закладная выступает связующим звеном между первичным и вторичным рынками ипотечного кредитования, так как удостоверение имущественных прав из обязательств по кредитному договору и по договору об ипотеке в единой ценной бумаге значительным образом упрощает их оборот на вторичном рынке ипотечного кредитования, создает базу для эмиссии ценных бумаг.

 

Согласно ст. 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле - продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

 

О денежном характере основного обязательства, обеспеченного ипотекой, говорят следующие правила ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

–    в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

–    в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

–    в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

–    в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

 

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подп. 3 и 4 п. 1 ст. 3 или на ст. 4 настоящего Федерального закона.

 


Вернуться к списку книг

Периодические издания

Юридические услуги

Яндекс.Метрика

Поделиться ссылкой на выделенное