+7 495 9 955 955

Многоканальный телефон для Москвы и МО

Осуществление прав по закладной с учетом договора кредита и договора об ипотеке - Н.В. Сумарокова

Дата: 10.10.2011    Автор: Н.В. Сумарокова

Введение в гражданский оборот закладной имеет огромное практическое значение с точки зрения организации и развития вторичного рынка ипотечных кредитов в России. Закладная выступает связующим звеном между первичным и вторичным рынками ипотечного кредитования, так как удостоверение имущественных прав из обязательств по кредитному договору и по договору об ипотеке в единой ценной бумаге значительным образом упрощает их оборот на вторичном рынке ипотечного кредитования, создает базу для эмиссии ценных бумаг. Первичный рынок ипотечного кредитования рассматривается как совокупность имущественных отношений, возникающих по поводу денежного обязательства из кредитного договора, обеспеченного залогом недвижимого имущества, между сторонами договора кредита и договора об ипотеке. Такие отношения могут не выйти за рамки первичного рынка, если на основе имущественных прав, возникающих из договора кредита и ипотеки и удостоверенных закладной, не выпущены эмиссионные ценные бумаги, формирующие вторичный рынок ипотечного кредитования. Если ипотечный кредит не сопровождается оформлением закладной, стороны не лишены права на уступку своих прав по договорам ипотеки и кредита. Данное обстоятельство позволяет сделать вывод о возможности создания специфического «рынка прав требований» по ипотечным кредитам, что предполагает наличие своеобразного института рефинансирования, который не носит масштабного характера и не является достаточным для создания вторичного рынка ипотечного кредитования.

 

Согласно п.2 ст. 13 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

–    право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

–    право залога на имущество, обремененное ипотекой.

 

Абстрактность закладной как ценной бумаги, позволила некоторым экономистам предположить, что закладная полностью заменяет собой кредитный договор[1]. Закладная способна полностью заменить собой основной договор кредита, поскольку в ней указываются необходимые условия договора кредита: должник, указание суммы кредита, размера процентов по нему, срок возврата кредита, а если эта сумма подлежит возврату по частям – сроков соответствующих платежей и размера каждого из них, и договор об ипотеке, поскольку в ней указываются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, что согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» составляет содержание договора об ипотеке.

 

Имеет смысл провести аналогию с судьбой заемного обязательства, если его стороны имущественное право на получение исполнения по денежному обязательству удостоверили ценной бумагой.

 

Согласно ст. 815 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с соглашением сторон заемщиком выдан вексель, отношения сторон по векселю регулируются законом о переводном и простом векселе. С момента выдачи векселя правила о займе могут применяться к этим отношениям постольку, поскольку они не противоречат закону о переводном и простом векселе. Согласно ст. 816 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или иными правовыми актами, договор займа может быть заключен путем выпуска и продажи облигаций. К отношениям между лицом, выпустившим облигацию, и ее держателем правила о займе применяются постольку, поскольку иное не предусмотрено законом или в установленном им порядке.

 

Л.А. Новоселова, комментируя ст. 815 ГК РФ, отмечает, что в этих отношениях выдача векселя не прекращает обязательств, возникших из сделки, повлекшей выдачу векселя. По общему правилу выдача векселя не может рассматриваться как новация вытекающего из основной хозяйственной сделки денежного обязательства. При этом Л.А. Новоселова предусматривает возможность такой новации: гражданское законодательство не запрещает сторонам при наличии прямого соглашения рассматривать выдачу векселя как новацию долга, возникшего по иным основаниям в частности, в случаях, предусмотренных ст.ст. 818 и 815 ГК РФ. В этих случаях передача векселя прекращает существовавшее между сторонами обязательство, заменяя его заемным обязательством, оформленным векселем[2].

 

Договор кредита и договор об ипотеке регулируют отношения только между их сторонами: кредитором и должником, первоначальным залогодержателем и залогодателем. При уступке прав по закладной последующим залогодержателям они становятся только владельцами ценных бумаг- закладных, но не стороной по договору кредита и по договору об ипотеке. По смыслу п. 5 ст. 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по которому уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается, переход прав залогодержателя в порядке уступки прав по закладной не предполагает перемену лиц в договоре кредита и в договоре об ипотеке. Из содержания ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не усматривается, что передача прав по закладной предполагает перемену лиц в договоре кредита и в договоре об ипотеке.

 


Вернуться к списку книг

Периодические издания

Юридические услуги

Яндекс.Метрика

Поделиться ссылкой на выделенное