+7 495 9 955 955

Многоканальный телефон для Москвы и МО

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Новеллы законодательства - А.В. Пригородова

Дата: 14.11.2011    Автор: А.В. Пригородова

Немногим более г. прошло со времени вступления в силуФедерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ "О внесении изменений внекоторые законодательные акты Российской Федерации в связи ссовершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество"(далее – «закон»). Указанный закон был принят по инициативе банковскогосообщества в условиях экономического кризиса, повлекшего значительноеувеличение объема невозвращенных кредитов и, как следствие, увеличениеколичества инициированных банками судебных процессов.[1]

 

Известно, чтоболее половины объема обеспечения в сделках банковского кредитования приходитсяв настоящее время на недвижимое имущество. При этом обращение взыскания на заложенное недвижимоеимущество на основании решения суда является длительным процессом и в некоторыхслучаях занимает до двух лет. Очевидно, что такая процедура удовлетворениятребований кредиторов не способствует эффективному использованию залога какспособа обеспечения обязательств, тем более в условиях кризиса.

 

Основной целью принятия закона явилось усовершенствованиевнесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, заключающеесяв значительном упрощении его порядка. В результате, в целый ряд законодательныхактов, регулирующих различные этапы процедуры обращения взыскания, были внесенысущественные изменения. К их числу относятся законодательные акты, регулирующиезалог, исполнительное производство, процедуру банкротства, порядокосуществления нотариальных действий и действий по государственной регистрацииправ на недвижимое имущество. Учитывая масштабность изменений, принятие законаповлекло широкое обсуждение юридическим сообществом его достоинств инедостатков. Предлагаем обратить внимание на наиболее значимые изменения, внесенныезаконодателем в порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество,с учетом отзывов практикующих юристов.

 

Соглашение овнесудебном порядке обращения взыскания. Как известно, действовавшие до принятия законанормы предусматривали возможность заключения между залогодателем изалогодержателем соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания назаложенное имущество. Такое соглашение заключалось в нотариальной форме итолько после неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства,обеспеченного залогом (п.1 ст. 55 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ«Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – «Закон об ипотеке»). Очевидно, чтодостижение соглашения предполагало «добрую волю» просрочившего исполнение своихобязательств должника, в противном случае с требованием о принудительномобращении взыскания кредитору приходилось обращаться в суд. Таким образом,возможность внесудебного удовлетворения требований кредитора всецело зависелаот добросовестности должника. Новая редакция п. 1 ст. 55 Закона об ипотекедопускает внесудебное обращение взыскания на основании соглашения сторондоговора об ипотеке при условии наличия нотариально удостоверенного согласиязалогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенноеимущество. Иными словами, нотариальное соглашение заменено обязательным нотариальнымсогласием залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания. Такоесогласие может быть дано до заключения договора ипотеки. Очевидно, возможностьсогласовать внесудебный порядок обращения взыскания еще на стадии оформлениякредитных отношений, до возникновения у заемщика проблем с возвратом кредитабыла предусмотрена законодателем в целях дополнительной защиты интересовкредитора. На практике же указанное изменение привело к включению нотариальногосогласия в перечень обязательных для предоставления кредита документов. Этоозначает, что желающий получить кредит залогодатель фактически вынуждаетсябанком предоставить нотариальное согласие на внесудебное обращение взыскания.

 

Замена нотариального соглашения нотариальным согласиемнеоднократно критиковалась в юридической прессе. Так, Р.С. Бевзенко подвергсомнению целесообразность введения конструкции нотариального согласия:«...согласие стороны договора заключить договор (соглашение) должно следовать изсамого факта заключения договора». По мнению автора, «законодатель фактическивыдвигает завуалированное требование о нотариальной форме соглашения овнесудебном обращении взыскания» взыскания»[2].Как неравноценную оценивают замену нотариального соглашения на нотариальноесогласие некоторые практикующие нотариусы. Высказывается мнение о том, чтоосмысленное отношение залогодателя к совершаемым действиям, понимание им всехвозможных последствий сделки возможно лишь при полной осведомленности обо всехсущественных условиях совокупности сделок: кредитного договора, договора озалоге, соглашения о внесудебном обращении взыскания. При этом участие нотариуса,призванного разъяснять сторонам смысл и значение сделки, обеспечитьсоответствие сделки требованиям закона, ограничивается лишь начальной стадиейэтой совокупности сделок. Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод отом, что при удостоверении согласия нотариус не сможет выполнить всевозложенные на него законом обязанности, более того, «самим фактомнотариального удостоверения такого согласия вводятся в заблуждение стороны нетолько соглашения, но и договора о залоге и договора, устанавливающегообязательства, обеспечиваемые залогом».[3]Несмотря на очевидные, на первый взгляд, преимущества кредитора, нововведениепредоставляет недобросовестному должнику возможность существенно продлить либововсе сделать невозможной внесудебную процедуру обращения взыскания на заложенноеимущество. В соответствии с прежней редакцией п. 1 ст. 55 Закона об ипотекевнесудебное обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество допускалосьтолько на основании специального нотариально удостоверенного соглашения,заключаемого после возникновенияоснований для обращения взыскания на предмет залога. «Самим фактом своегозаключения такое соглашение подтверждало, что между сторонами нет спора оналичии оснований для обращения взыскания на это недвижимое имущество, и в этомсоглашении стороны должны обязательно указать суммы, подлежащие уплатезалогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства идоговора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также изалогодателем (подп. 2 п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке).[4]

 


Вернуться к списку книг

Периодические издания

Юридические услуги

Яндекс.Метрика

Поделиться ссылкой на выделенное