+7 495 9 955 955

Многоканальный телефон для Москвы и МО

Коносамент и чартер как правовая основа морских перевозок - Гуцуляк В. Н.

Дата: 29.04.2011    Автор: Гуцуляк В. Н.

 
О некоторых актуальных вопросах жилищного права
 
I. Гражданским кодексом (вслед за законом РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, который ввел понятие “жилищный фонд социального использования”) предусмотрено положение о договоре социального найма в отношении государственного и муниципального жилищного фонда (ст.672). Данная норма содержится в гл. 35 ГК, посвященной, в основном, договору коммерческого найма, заключаемому с целью получения собственником жилого помещения прибыли. Сфера действия договора коммерческого найма, главным образом, – частный жилищный фонд. В гл.35 ГК прямо означены те положения (статьи), которые применяются и к социальному и к коммерческому найму (п.3 ст.672), являются общими для того и другого. Вне прямо названных в ГК норм договор социального найма регулируется нормами жилищного законодательства; договор же коммерческого найма – Гражданским кодексом. Помимо перечисленных в гл.35 ГК норм, применяемых и к социальному и к коммерческому найму, иные статьи Гражданского кодекса, действующие в отношении коммерческого найма, могут применяться к социальному “лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено жилищным законодательством”. Таково предписание ч.3 ст.672 ГК: другие положения кодекса (кроме указанных в этой статье) применяются к социальному найму, “если иное не предусмотрено жилищным законодательством”.
В соответствии с п.2 ст.687 ГК возможно расторжение договора найма жилого помещения при невнесении платы за жилые помещения за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при кратковременном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного сторонами договора срока платежа. Названная норма (ст.687 ГК) не значится в числе тех (прямо означенных в ГК), которые являются общими и для социального и для коммерческого найма. Положения ст.687 ГК “ можно применять к социальному найму лишь с оглядкой на соответствующие нормы жилищного законодательства».
Ответ на вопрос о том, может ли ст.687 ГК (о выселении за невнесение платы за жилье) применяться к социальному найму, следует “искать” в той “оговорке” законодателя, о которой уже было сказано. А именно, “если иное не предусмотрено жилищным законодательством”, то тогда ответ должен быть утвердительным. Но “иное” – то как раз и предусмотрено Законом “Об основах федеральной жилищной политики” (действующим с 23 января 1993 г.) Согласно ст.15 данного Закона при невнесении квартплаты и платы за коммунальные услуги по договору жилищного найма возможно выселение с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Разумеется, речь при этом идет о договоре социального найма. Выселение же за аналогичное нарушение договора коммерческого найма предусмотрено (ст.687,688ГК) без предоставления другого жилого помещения.
Таким образом, наличие “иного” положения применительно к социальному найму (по сравнению с коммерческим) налицо. И, надо полагать, не должно вызывать никаких сомнений на сей счет. Основополагающее при том заключается не в “одинаковости” порядка расторжения договора за невнесение платы за жилье (он, бесспорно, судебный в обоих случаях), а в последствиях расторжения договора за невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Правило ст. 687 ГК, касающееся последствий нарушения нанимателем своих обязанностей по оплате жилья и коммунальных услуг “относится только к договору коммерческого найма и не распространяется на договор социального найма жилого помещения”. Последствия расторжения договора социального и коммерческого найма за невнесение платы за жилье и коммунальные услуги диаметрально противоположны. По социальному найму – выселение с предоставлением другого жилого помещения (по нормам общежития, но не в общежитие), по коммерческому – без предоставления другого жилого помещения. В аспекте определенной данности рассматривает вопросы расторжения договора социального найма и договора коммерческого найма за невнесения платы за жилье и коммунальные услуги П. В. Крашенинников. То есть автор, как само собою разумеющееся, излагает суждение о применении к социальному найму Закона “Об основах федеральной жилищной политики”, а к коммерческому- ст. 687 ГК. О разнопорядковости данных договоров, о том, что к социальному найму применяется жилищное законодательство, а к коммерческому – гл.35 ГК, говорит А.А. Титов.
В связи со сказанным вряд ли можно признать обоснованной “тактику” В.Н. Литовкина, направленную на вытеснение норм жилищного законодательства применительно к вопросам правового регулирования жилищных отношений. Кроме того, не представляется возможным согласиться с мнением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ по вопросу о том, что правила п. 2 ст. 687 ГК применяются к договору социального найма "“ с учетом особенностей, установленных ст. 15 Закона "“об основах федеральной жилищной политики”. Тем более что при этом Судебная коллегия вполне обоснованно подчеркивает, что “по данной категории дел вид договора жилищного найма (коммерческий или социальный) является обстоятельством, имеющим значение для дела, так как от этого зависит выбор нормы права”.

Вернуться к списку книг

Разделы книг

Юридические услуги

Яндекс.Метрика

Поделиться ссылкой на выделенное