+7 495 9 955 955

Многоканальный телефон для Москвы и МО

Что надо знать про договор долевого участия?

Дата: 16.06.2014

Что надо сделать, чтобы оформить покупку квартиры (недвижимость) в новостройке? Есть два варианта: купить готовую квартиру и заплатить всю сумму сразу, либо стать соинвестором строительства. Второй вариант наиболее интересен большинству граждан, по той простой причине, что он позволяет значительно снизить стоимость приобретаемой недвижимости.

Соинвестором можно стать, вступив в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или заключив договор долевого участия – ДДУ. Договор долевого участия является самой популярной схемой покупки квартиры в новостройке на стадии строительства. Это, возможно, связано с тем, что 214 ФЗ главным образом разбирает порядок оформления договора долевого участия и определяет гарантии исполнения оговоренных условий. В нем также указана степень ответственности застройщика, условия при которых договор может быть расторгнут. Тогда, как возможность оформления квартиры в ЖСК также установлена законом, но прописана не так подробно.

Как оформить недвижимость по ДДУ, что надо знать про договор долевого участия, на что следует обращать внимание?

  • Договор долевого участия в строительстве заключаются с каждым гражданином. ДДУ является документальным подтверждением того, что при строительстве многоэтажного дома использовались деньги частных инвесторов, то есть обычных граждан.
  • Прежде чем начать привлекать деньги частных инвесторов, дольщиков, по закону застройщик должен сначала
  • оформить права на земельный участок;
  • опубликовать проектную декларацию;
  • получить разрешение на строительство;
  • использовать деньги соинвесторов на строительство только данного проекта;
  • И только оформив всю необходимую документацию, девелопер может открывать продажи квартир на стадии строительства.

Так как частное лицо выступает соинвестором строительства, то застройщик несет обязательства перед дольщиком. Эти обязательства обеспечиваются залогом прав на строящийся объект, залогом прав на земельный участок, отданный под строительство, также ответственность застройщика подлежит страхованию.

Договор долевого участия должен обязательно проходить государственную регистрацию. То есть счет проданным заранее квартирам ведет Росреестр, а не сам застройщик. И это выступает дополнительной защитой дольщиков от «двойных продаж».

Кроме того, если застройщик не укладывается в заявленные сроки сдачи дома, дольщик вправе требовать неустойку, в запущенных случаях имеет право затребовать назад вложенные деньги.

Эти факторы делают процедуру оформления недвижимости по ДДУ более надежной. Правда тут, как и в любом деле, надо правильно составить этот договор, предусмотреть все факторы и обратить внимание на многие нюансы. Зачастую обычному человеку уловить все тонкости и разгадать подтекст написанного довольно сложно. Поэтому перед оформлением ДДУ, его лучше отдавать на проверку юристу, который защищает ваши права.

Юридическая экспертиза на соблюдение ваших интересов договора долевого участия в строительстве дома, позволит вам защитить себя от следующих рисков.

Главные риски при участии в долевом строительстве:

  • «Двойные» продажи
  • Банкротство застройщика
  • Отсутствие обещанной инфраструктуры
  • Изменение характеристик квартиры

Что надо знать про договор долевого участия?

Итак, первое, чего вы, скорее всего, не знали о договоре долевого участия – это про «изменение характеристик квартиры». В нашем законодательстве как всегда есть такие нормативы, которые при недобросовестном застройщике ставят под угрозу интересы дольщиков. Застройщик, опираясь на Градостроительный кодекс РФ, имеет право в одностороннем порядке изменить проектную декларацию. В измененной декларации могут быть изменены и характеристики уже проданных квартир. Эти то «видоизмененные» квартиры могут быть проданы застройщиком второй раз. А тот, кто оформил такую квартиру до проведения данных изменений, лишается права востребовать ее.

Причина в том, что по закону дольщик может требовать предоставить ему только ту квартиру, характеристики которой прописаны в договоре

Решить данную дилемму нельзя даже в суде, так как в судебной практике отсутствуют процессуальные нормы, которые бы предоставляли суду право обязать застройщика передать видоизмененную квартиру дольщику, который зарегистрировал на нее свое право до изменения проектной декларации. Соинвестору в этой ситуации остается только требовать возврата денежных средств.

Это очень веская причина не верить застройщику, а заключать договор долевого участия в строительстве только после одобрения вашего юриста.

К потенциальным рискам участия в строительстве многоэтажного дома относится банкротство застройщика. Банкротство – это серьезная ситуация, исключить которую на 100% никто не может. Если вы оформили недвижимость по ДДУ то, в случае такого неприятного результата строительства, ваши права будут защищены больше, нежели при других формах оформления сделки. У соинвестора в такой ситуации есть три варианта развития событий: попытаться вернуть через суд потраченные деньги, объединиться в ЖСК и самостоятельно достроить дом, вложив дополнительные денежные средства, а также остается шанс, что квартира все же будет вам передана.

Что касается компенсации ущерба со стороны застройщика, обычно он составляет 50 -100 тысяч, так как суд учитывает обстоятельства, помешавшие застройщику реализовать проект в срок.

Отсутствие обещанной инфраструктуры – создает немалые проблемы для владельцев новостроек. Когда вы подписывали договор ДДУ, вам обещали все и дороги и магазины и детский сад, а когда пришло время сдавать недвижимость, оказалось, никаких инфраструктурных объектов нет и в помине.

Чтобы этого не произошло, надо тщательно проверять предмет договора участия в долевом строительстве.

Как понять защищает ли ваши права договор участия в долевом строительстве?

Знайте, что, если в доме будет проживать 5-8 тысяч человек, то закон обязывает строительную компанию обеспечить жителей детским садом, школой, больницей, аптеками и магазинами.

Как соблюден норматив обеспеченности объектами инфраструктуры, государство проверяет самостоятельно. После выдачи разрешения на строительство сверяют проектную документацию на жилое строение с проектом планировки территории.

Те строения и здания, которые застройщик должен построить в одностороннем порядке, должны быть обязательно отмечены в проекте по планировке территорий. Плюс на каждый объект выдается разрешение на строительство.

Обязательства застройщика должны быть указаны в договоре, в письменной форме, если обещания выражены в устной форме, то они не имеют юридической силы.

Вернуться к списку статей

Периодические издания

Юридические услуги

Яндекс.Метрика

Поделиться ссылкой на выделенное