Карцева Н.С.
соискатель кафедры гражданского права РГТЭУ;
Толстов Г.В.
Особенности аренды имущественных комплексов (предприятий).
Гражданский кодекс выделяет аренду предприятий в отдельный вид договора аренды и определяет ее как обязательство, при котором арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, в который входят здания, сооружения, земельные участки, иные основные средства; передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, имущественные и исключительные права арендодателя, связанные с предприятием; уступить права требования и перевести на арендатора долги, относящиеся к предприятию (ст. 656 ГК РФ). В данном определении предприятие понимается как объект гражданского права, которое в соответствии со ст. 132 ГК РФ является имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности. Следует при этом учитывать, что и в ст. 132, и в ст. 656 ГК РФ перечни имущества и неимущественных прав, входящих в комплекс предприятия, не имеют исчерпывающего характера.
Необходимо подчеркнуть, что современное гражданское законодательство рассматривает предприятие в смысле имущественного комплекса только как объект, а не как субъект гражданских прав. Ранее действовавшее законодательство под термином «предприятие» имело в виду именно субъект гражданских прав, т.е. юридическое лицо.
Понятие предприятия как субъекта права в отечественном законодательстве берет начало еще с 20-х гг. ХХ в. Так, в Положении о государственных промышленных трестах от 29 июня 1927 г. предприятия определены как юридические лица, т.е. субъекты правоотношений. Взгляд на предприятие как на юридическое лицо нашел дальнейшее развитие в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. и других нормативных документах. К этому времени подавляющее большинство предприятий являлось государственными и имущество, закрепленное за ними, являлось государственной собственностью. Однако в целях обеспечения эффективности управления государственной собственностью и экономического оборота государственные предприятия имели обособленное имущество, на основе которого они вели хозяйственную деятельность и отвечали по своим обязательствам. Государство не отвечало по обязательствам предприятий, равно как и предприятия не отвечали по обязательствам государства. В таких условиях признание государственных предприятий самостоятельными субъектами права было вполне оправдано потребностями народного хозяйства. В понимании предприятия как субъекта права прослеживаются представления советского гражданского права о предприятии как специфической форме управления государственным имуществом, в рамках которого формально хозяйствующим субъектом оставалось государство, а реально функции управления осуществляли администраторы-хозяйственники, по сути являвшиеся государственными чиновниками.
На этапе перехода от плановой к рыночной экономике (90-е гг. ХХ в.) такое понимание предприятия постепенно переставало соответствовать складывающимся общественным отношениям и потребностям гражданского оборота, в связи с чем, начался постепенный переход к преобладанию понятия предприятия как объекта права. Например, Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г. предусматривал продажу государственных и муниципальных предприятий по конкурсу и на аукционе, в связи с чем, появилась потребность к переходу ко второй трактовке понятия предприятия. «Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде»[1], трактовавшие аренду в основном как способ хозяйствования (внутрихозяйственный арендный подряд), также необходимо рассматривать как явление временное, обусловленное особенностями переходного этапа[2]. В.А. Дозорцев, в этой связи, верно указывает, что «по своей сути предприятие это не юридическая, а производственная (или производственно-технологическая) категория. Традиционно предприятие представляет собой объект, а не субъект права, оно принадлежит на праве собственности какому-либо юридическому лицу, например акционерному обществу (одному акционерному обществу может принадлежать и несколько предприятий), смешение этих двух аспектов очень опасно практически. Объектная суть предприятия, по ряду причин забытая на каком-то этапе, в настоящее время совершенно четко зафиксирована в законе (ст. 132 ГК РФ), и признание предприятия видом субъекта права создает лишь путаницу»[3].
Надо указать, что в западных странах предприятие традиционно рассматривается как объект права, который может быть предметом различных гражданско-правовых сделок, хотя в последнее время, как отмечается в юридической литературе, термин «предприятие» и в зарубежном законодательстве иногда употребляется для обозначения участников экономических отношений, т.е. субъектов права[4].
Принятие Гражданского кодекса РФ положило конец двусмысленному пониманию предприятия как субъекта и объекта права. По сути, предприятие в смысле ст. 132 ГК РФ понимается в терминах экономических как бизнес (или, в традициях германской экономической школы, geschæft), т.е. комплекс (система) имущественных и обязательственных элементов, в своей совокупности позволяющих осуществлять предпринимательскую деятельность и получать прибыль.
Исходя из легального определения, следует признать, что законодатель выделяет следующие группы объектов, входящих в имущественный комплекс предприятия, различающихся по режиму передачи их в аренду:
- вещи (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, оборотные средства – запасы сырья, топлива материалов и т.д.), принадлежащие арендодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и переходящие арендатору в полном объеме. По поводу вещей у арендодателя, согласно определению арендного договора, возникает классическая, традиционная обязанность предоставить эти вещи арендатору во владение и пользование;
- обязательственный элемент имущественного комплекса предприятия: имущественные права, связанные с данным предприятием (как обязательственные права, включая права требования, так и ограниченные вещные права), а также долги арендодателя, связанные с предприятием;
- исключительные права, используемые в предпринимательской деятельности (право на использование средств индивидуализации производителя и продукции – фирменное наименование, коммерческое обозначение, права на товарный знак, знак обслуживания и наименование места происхождения товара, права на объекты интеллектуальной собственности, охраняемые патентом и принадлежащие арендодателю на праве преждепользования, ноу-хау).
Общим правилом при этом является норма, согласно которой права арендодателя, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности, передаче арендатору не подлежат. Если арендодатель включит в состав передаваемого в аренду предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него лицензии, то это не освобождает его от необходимости исполнения таких обязательств перед кредиторами и от ответственности за их неисполнение.
В случае, когда в состав предприятия входят права владения и пользования имуществом других лиц, их передача производится в особом порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. К их числу следует отнести право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.
В состав арендуемого предприятия включаются обязательства, к нему относящиеся. При переводе долга с арендодателя на арендатора соответствующие кредиторы уведомляются арендодателем (ст. 657 ГК РФ). При этом в отличие от общей нормы о переводе долга (ст. 391 ГК РФ) законом установлены особые последствия неполучения согласия кредитора на перевод долга.
В общем случае неполучение согласия кредитора на перевод долга влечет ничтожность этой сделки в силу нормы ст. 168 ГК РФ. При аренде же предприятия, если кредитор письменно не сообщит арендодателю о своем согласии на перевод долга, он вправе в течение трех месяцев предъявить требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещения причиненных этим убытков.
Из правила о переводе долга при аренде предприятия существует одно исключение: в случае, если кредитор не был уведомлен о сдаче предприятия в аренду, он может предъявить иск об удовлетворении соответствующих требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. По существу, законодатель в соответствии со ст. 197 ГК установил для этого случая сокращенный срок исковой давности[5]. При этом следует учитывать, что при пропуске указанного срока в случаях, когда кредитором является юридическое лицо или гражданин-предприниматель и переводимый долг связан с осуществлением предпринимательской деятельности, он не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 февраля 1995 г. № 2/1). В связи с этим на практике зачастую возникают проблемы обеспечения прав кредиторов предприятия, связанные с тем, что в аренду передается предприятие без перевода долгов по соответствующим обязательствам, что по существу необходимо рассматривать как злоупотребление правом со стороны арендодателя и арендатора. Например, возможны случаи, когда юридическое лицо, выступающее арендодателем по долгосрочному договору аренды предприятия, является по существу неплатежеспособным, что лишает возможности кредитора реально получить исполнение по обязательствам, что по существу необходимо рассматривать как злоупотребление правом со стороны арендодателя.
Поскольку предприятие в целом как имущественный комплекс относится на основании ст.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» особо регламентирует порядок регистрации сделок с предприятием как имущественным комплексом в ст. 22. Законом о регистрации разграничены сделки с объектами недвижимого имущества, входящими в состав предприятия (п. 1 ст. 22), и сделок с предприятием как имущественным комплексом в целом (п. 2 ст. 22). Первые подлежат государственной регистрации по месту нахождения соответствующего объекта, вторые – по месту регистрации предприятия как юридического лица. Любая из сторон договора аренды предприятия вправе обратиться в учреждение юстиции по месту государственной регистрации арендодателя с заявлением о регистрации права аренды недвижимости. Если в состав предприятия входят объекты, подлежащие специальной регистрации (например, суда), при аренде предприятия необходимо осуществить специальную регистрацию аренды этих объектов.
Исполнение обязательств по договору аренды предприятия носит свои специфические черты, отличающие этот договор от других договоров по передаче имущества во временное владение и пользование. Арендодатель при подготовке предприятия к передаче арендатору обязан провести инвентаризацию всех материальных ценностей, составить баланс, точно отражающий все активы и пассивы предприятия. На основе данных, полученных в ходе инвентаризации, составляется передаточный акт, который должен содержать сведения об уведомлении кредиторов о сдаче предприятия в аренду, полную расшифровку дебиторской и кредиторской задолженности арендодателя, связанной с деятельностью предприятия. По данным о составе и размере этой задолженности готовятся соответственно документы о переводе долгов и уступке прав требования.
Обязательство арендодателя по передаче предприятия считается исполненным в момент фактической передачи имущества и подписания акта приема-передачи обеими сторонами договора. Надлежащее исполнение договора арендатором предполагает, прежде всего, пользование переданным предприятием в соответствии с правилами ст. 660 ГК. Поскольку арендатор предприятия наделен значительно более широким кругом полномочий по распоряжению арендованным имуществом, закон устанавливает следующее ограничение, должное оградить арендодателя от негативных последствий таких действий: все распорядительные действия не должны повлечь уменьшение стоимости предприятия и не нарушать других положений договора аренды предприятия. Однако очевидно, что сама по себе эта норма в известном смысле декларативна и не дает должных гарантий арендодателю, поскольку каких-либо специальных норм о последствиях нарушения арендодателем ограничений, установленных ст. 660 или договором, § 5 гл. 34 ГК не содержит. Поэтому в данном случае применяются общие нормы кодекса об ответственности должника за ненадлежащее исполнение обязательств. В связи с этим важным представляется вопрос о критериях оценки стоимости предприятия, поскольку закон связывает со стоимостью предприятия разрешение вопроса о надлежащем исполнении своих обязательств арендатором предприятия. Анализ норм об аренде предприятия показывает, что арендодатель имущественного комплекса находится в заведомо невыгодном положении и не имеет достаточного объема гарантий восстановления своего нарушенного права.
Достаточно спорной является точка зрения В.В. Витрянского по этому вопросу, согласно которой в случае отчуждения имущества из состава арендованного предприятия, которое повлекло уменьшение стоимости предприятия в целом, может быть признана судом недействительной, а отчужденное имущество возвращено в состав арендованного предприятия[6]. Приведем такой пример: арендатор произвел отчуждение какого-либо имущества, входящего в арендованное предприятие, исходя из производственной необходимости и проведя предварительно независимую оценку рыночной стоимости такого имущества. Впоследствии выясняется, что отчуждение имущества под влиянием каких-либо рыночный факторов повлекло уменьшение рыночной стоимости арендуемого предприятия, определяемой доходным методом, хотя арендатор и получил за отчужденное имущество настоящую, не заниженную цену. При этом и арендодатель, и покупатель такого имущества действовали абсолютно добросовестно. В таком случае требовать возврата вещи в натуре арендатор не сможет в силу добросовестности приобретателя этой вещи, более того, сам факт установления снижения рыночной стоимости предприятия является очень и очень сложным в доказывании, поскольку очевидно, что предприятие является, как правило, уникальным объектом (товаром), и определить его рыночную стоимость сравнительным методом практически невозможно.
Возвращаясь к вопросу об определении предмета договора аренды предприятия, необходимо отметить следующее. Если проследить трансформацию понятия предприятия в российском (советском) праве и сопоставить определение предприятия как имущественного комплекса в ст. 132 ГК с понятием предприятия как юридического лица (ст.ст. 113-115 ГК), то выясняется достаточно слабая практическая применимость теоретической конструкции предприятия как имущественного комплекса. В самом деле, случаев использования предприятия как имущественного комплекса участниками гражданского оборота до сих пор фактически нет (по крайней мере, наши исследования судебной практики не выявили ни одного такого случая). Если, например, говорить о продаже предприятия (бизнеса), то субъекты гражданского оборота при совершении таких сделок не используют договоры купли-продажи предприятий, урегулированные § 8 гл. 30 ГК, а прибегают к достаточно простым (и в большей степени гарантирующим права участников таких сделок!) схемам продажи (уступки) акций или долей в уставном капитале коммерческих организаций. Таким образом, потребности бизнеса при совершении «продажи» предприятий могут быть в определенной степени заменены возможностями уступки обязательственных прав (прав учредителей или акционеров) в отношении хозяйственных обществ и товариществ. При этом участники таких сделок воспринимают их именно как продажу предприятия (бизнеса), хотя в терминах Гражданского кодекса продажей предприятия их назвать нельзя.
Можно попытаться сделать точно такой же, по аналогии с куплей-продажей предприятий, вывод о необходимости законодательного урегулирования аренды предприятий. Фактически, заключение и исполнение договоров аренды предприятий связано с таким количеством сложностей, часть из которых проанализирована выше, что гораздо целесообразнее с экономической точки зрения и с точки зрения гарантий прав участников таких сделок достигать того же результата ценой меньших потерь, совершая по раздельности сделки аренды всех объектов гражданских прав, входящих в имущественный комплекс предприятия. Однако возникает вопрос: удастся ли из множества таких сделок «собрать» предприятие как единую, неделимую сложную систему имущественных и неимущественных отношений, которые только в совокупности образуют имущественный комплекс? Ответ, очевидно, должен быть отрицательным, поскольку по существу все эти сделки должны иметь единую цель, и если рассматривать их по отдельности, неизбежно следует вывод об их недействительности по мотиву притворности, поскольку все они подменяют аренду предприятия как единого имущественного комплекса.
Поскольку правила о договоре аренды предприятия базируются на представлении о предприятии как объекта, приносящего доход (прибыль), и реальная цель и арендатора, и арендодателя такого имущественного комплекса, безусловно, заключается в извлечении из использования такого имущества максимальной прибыли, то можно сделать предположение о том, что этой цели в большей степени соответствуют обязательства, вытекающие из договора доверительного управления имуществом (гл. 53 ГК). В самом деле, если рассматривать арендную плату за наем предприятия как часть предпринимательского дохода (а на эту мысль наталкивают правила о надлежащем исполнении такого договора, жестко связанные с критерием рыночной цены предприятия, зависящей, прежде всего, от его доходности), то, по сути, договор аренды предприятия регулирует лишь распределение рисков и прибыли между его участниками. Из этой посылки должен вытекать вывод о том, что договор доверительного управления имущества, допускающий передачу в управление предприятия и позволяющий гибко регулировать распределение затрат по содержанию имущества и доходов от его эксплуатации, может заменить договор аренды предприятия. С другой стороны, продажа акций (долей) в юридическом лице не есть продажа предприятия, поскольку в этом случае собственник предприятия не меняется (им остается то же самое юридическое лицо), а меняется только субъектный состав лиц, обладающих обязательственными правами по отношению к юридическому лицу. То же самое можно сказать и о договоре аренды предприятия в сравнении с возможными вариантами его подмены договором доверительного управления или простого товарищества.
Поэтому из самого факта слабой распространенности договора аренды предприятий в экономической жизни России еще нельзя сделать вывод о том, что сама по себе конструкция предприятия как имущественного комплекса и сделок с ним не отвечает потребностям гражданского оборота. При этом факт малого распространения договора аренды предприятия, по нашему мнению, объясняется не только оставшимся с советских времен неправильным восприятием предприятия как юридического лица, но недостаточной законодательной регламентации этого института, не позволяющей в необходимой степени обеспечить гарантии прав и интересов сторон этого договора, а также лиц, права и интересы которых могут быть затронуты заключением и исполнением такого договора.
[1] Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. – 1989, № 25. – Ст. 481.
[2] См.: Сафиуллин Д. Комментарий к Основам законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде // Хозяйство и право. – 1990, № 3. – С. 3-17.
[3] Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе// Юридический мир. – 1997. № 9.– С. 33.
[4] См., например: Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада. – М.: «Дело», 1992.
[5] См.: Утка В. Аренда предприятия как имущественного комплекса// Хозяйство и право. – 1999, № 2. – С. 75.
[6] Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг.– М.: «Статут», 2000. – С.216.