8 (495) 514-02-76

Добавочный номер - цифра 3 в тональном режиме

 

8 (495) 9-955-955

Многоканальный телефон для Москвы и МО

Регистрация прав, возникающих на основе универсального правопреемства

Регистрация прав, возникающих на основе универсального правопреемства

Сотрудники компании «Финансово - Правовое Агентство» проведут регистрацию прав, возникающих в результате универсального правопреемства.

Государственная регистрация прав требуется в случае универсального правопреемства, к которому относится переход прав приреорганизации юридических лиц и при оформлении наследования. Общим для случаев универсального правопреемства, в отличие от правопреемства по сделкам, является то, что от правопредшественника к правопреемнику (правопреемникам) переходит вся совокупность имущественных прав, а не отдельное имущество, указанное в сделке. Вместе с тем оба варианта универсального правопреемства имеют существенные различия применительно к основаниям и процедуре регистрации прав на недвижимость и поэтому рассматриваются отдельно.

По закону, реорганизация юридического лица осуществляется в следующих формах: слияние, присоединение, разделение, выделение и преобразование. По общему правилу юридическое лицо считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. Исключением из этого правила является реорганизация юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица. В этом случае первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.

Срок регистрации: от 1,5 месяцев. Документы, которые необходимо предоставить для регистрации права собственности, возникающего в результате универсального правопреемства (по общим правилам):

  • Заявление
  • Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины
  • Документы о субъекте права (кто подает)
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя
  • Документы об объекте права (что регистрируем)
Но данный перечень не является исчерпывающим и может меняться в зависимости от сложности сделки и места расположения объекта недвижимости. Мы проконсультируем Вас по всем необходимым для регистрации прав документам.

Согласно закону, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц в случаях преобразования, слияния и разделения ранее существовавших, юридические лица считаются прекратившими свою деятельность. С прекращением деятельности присоединяемых юридических лиц связана также реорганизация в форме присоединения. В связи с этим понятно, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество при реорганизации не может быть связан с государственной регистрацией прав на недвижимость, вновь возникших при реорганизации лиц. Во-первых, признание права вновь созданного в результате реорганизации юридического лица возникшим с момента государственной регистрации права привело бы к возможности существования юридического лица без имущества, что противоречило бы законодательным нормам.

Но, самое главное, в таком случае после регистрации вновь созданного юридического лица недвижимость до государственной регистрации права на нее этого лица вообще не имела бы собственника, так как прежний собственник уже прекратил свое существование, а вновь созданное юридическое лицо это право еще не приобрело.

Очевидно, что в этих случаях момент перехода права на имущество необходимо связывать не с моментом государственной регистрации прав на недвижимость, а с моментом совершения соответствующих регистрационных действий органом, осуществляющим регистрацию юридических лиц. Единственным исключением из данного правила мог бы быть случай реорганизации путем выделения, специфика которого состоит в том, что прежний собственник имущества продолжает существовать и после регистрации вновь возникших юридических лиц. Вместе с тем вряд ли следует выделять данный случай только по этому основанию.

Если мы пришли к выводу о том, что при реорганизации юридических лиц право собственности на недвижимость у вновь созданного лица возникает с момента государственной регистрации этого юридического лица, мы должны сделать вывод и о том, что именно с этого момента юридическое лицо имеет право распоряжаться этим имуществом. Ни Гражданский кодекс, ни Закон о регистрации права не содержат положений, которые позволяли бы иначе решить данный вопрос. В этом случае возникают такие же проблемы, как и при внесении имущества в уставный капитал вновь создаваемых юридических лиц. Пути решения этих проблем уже предлагались.

Однако не исключен и другой подход к проблеме осуществления возникших, но не зарегистрированных прав на недвижимость. Этот подход состоит в установлении законом невозможности для собственника распоряжаться недвижимым имуществом до регистрации права собственности на него. В этом случае юридический факт осуществления государственной регистрации в тех случаях, когда закон не связывает с ним возникновение права собственности, был бы необходим для того, чтобы собственник мог распорядиться имуществом.

Переход права, совершение сделки, ограничение (обременение) и иное распоряжение ранее возникшим правом в отношении объекта недвижимого имущества требует предварительной государственной регистрации права.

Также была проведена определенная унификация правового значения государственной регистрации прав для всего многообразия случаев возникновения права на недвижимость. При этом было бы реализовано только два варианта:

Регистрация как условие возникновения права – право без регистрации не считается возникшим.
Регистрация – условие распоряжения правом – право существует без регистрации, но для того, чтобы осуществить распоряжение этим правом, существующее право необходимо зарегистрировать (до совершения действий по распоряжению).
Изучение практики регистрирующих органов показало, что особые затруднения при регистрации прав на вновь созданные юридические лица в процессе реорганизации отсутствуют. Исключение составили случаи реорганизации в форме преобразования.

При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Реорганизация юридического лица в форме преобразования считается завершенной с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица, а преобразованное юридическое лицо – прекратившим свою деятельность.

Таким образом, в случае изменения организационно-правовой формы юридического лица происходит прекращение одного юридического лица и возникновение другого. Иногда регистраторы вместо регистрации вновь созданного юридического лица ошибочно проводили внесение изменений в ЕГРП, в части, наименования правообладателя. В то же время в ряде случаев, например, при изменении наименования, к заявителям предъявлялись требования о представлении пакета документов и заявления для регистрации права, возникшего в результате преобразования. Видимо, указанный вопрос нуждается в четких разъяснениях со стороны Минюста России.

Теперь рассмотрим регистрацию прав на недвижимость, возникающих на основании наследования.

Согласно закону, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Определяя в этом случае роль государственной регистрации, необходимо обратиться к нормам о наследовании. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Из этих положений четко видно, что в отношении наследования законом установлено иное правило. Если признавать моментом возникновения права у наследника моментгосударственной регистрации, то практически во всех случаях наследования будет существовать весьма длительный (как правило, 6 месяцев) период, когда имущество не будет иметь собственника, поскольку прежний умер, и его право прекратилось, а у наследника оно еще не возникло, поскольку не зарегистрировано. Итак, право собственности на недвижимость у наследника считается возникшим с момента открытия наследства. При этом, как и при любом возникновении права, раньше его регистрации, встает вопрос о моменте, с которого возможно распоряжение данным имуществом. Ранее действовавшее законодательство содержало четкие ограничения прав лица, принявшего наследство.

Так, наследник, вступивший во владение или управление наследственным имуществом, не ожидая явки других наследников, не вправе распоряжаться наследственным имуществом (продавать, закладывать и так далее) за исключением права производить за счет наследственного имущества расходы:
  • На покрытие затрат по уходу за наследодателем во время его болезни, а также на его похороны.
  • На содержание граждан, находившихся на иждивении наследодателя.
  • На удовлетворение претензий по заработной плате и претензий, приравненных к ним.
  • По охране наследственного имущества и по управлению им.
При этом закон связывал момент окончания данных ограничений либо с истечением 6 месяцев со дня открытия наследства, либо с моментом выдачи свидетельства о праве на наследство, если оно выдано раньше 6 месяцев. Таким образом, хотя ограничения прав распоряжения имуществом с момента признания его принадлежащим наследнику существовали, они никак не были связаны с моментом государственной регистрации права собственности наследника.

Ныне действующий Гражданский Кодекс РФ не содержит аналогичной нормы. Из этого можно сделать вывод, что раньше наследник был вправе совершать сделки по распоряжению таким имуществом по истечении 6 месяцев со дня открытия наследства, независимо от выдачи свидетельства о праве на наследство, либо со дня выдачи этого свидетельства. После введения в действие новых норм наследственного права эти ограничения сняты, и можно предположить, что наследник вправе распоряжаться недвижимым имуществом с момента открытия наследства.

В связи с чем возникает вопрос: как поступить регистрирующему органу, если наследник до истечения 6 месяцев со дня смерти наследодателя, не получив свидетельства о праве на наследство, заключил договор купли - продажи недвижимости, перешедшей к нему по наследству, и обратился вместе с покупателем за регистрацией перехода права собственности по данному договору?

Формально такой договор не противоречит закону, так как право распоряжения наследственным имуществом не связано ни с государственной регистрацией права наследника, ни с получением им свидетельства о праве на наследство. В то же время регистрирующий орган, не имея свидетельства о праве на наследство или решения суда, устанавливающего право наследника, и не располагая полномочиями для установления принадлежности имущества наследнику, не сможет принять решение о законности совершаемой сделки.

В таком случае, регистрирующий орган должен отказать в регистрации права на объекты недвижимости не в связи с несоответствием представленных документов действующему законодательству, а на основании части регулирующей вопрос статьи в связи с имеющимися противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными. Противоречие это будет состоять в том, что в реестре зарегистрировано право наследодателя, а заявляет себя в качестве собственника наследник, право которого не зарегистрировано и не подтверждено надлежащим для регистрирующего органа документом.

Таким образом, наследник до получения им свидетельства о праве на наследство фактически лишен права распоряжаться наследственным недвижимым имуществом. Специфика положения в том, что он может до получения свидетельства о праве на наследство заключить сделку отчуждения недвижимого имущества, если оно не относится к жилой недвижимости, но завершить процесс отчуждения этого имущества переходом права к приобретателю наследник сможет только после получения свидетельства о праве на наследство, так как переход права связан с его регистрацией, а регистрация собственности невозможна без свидетельства о праве на наследство.

Возможность заключения сделок отчуждения наследственного недвижимого имущества вряд ли способствует потребностям гражданского оборота. В связи с этим представляется целесообразным установить запрет на совершение сделок отчуждения до регистрации права наследника. В связи с тем, что основным правоустанавливающим документом при наследовании является свидетельство о праве на наследство, возникает и вопрос о пределах правовой экспертизы документов регистрирующим органом.

Свидетельства о праве на наследство выдают нотариусы, лица, уполномоченные законом на проведение деятельности, имеющей целью установить права конкретного лица на конкретное наследственное имущество. Нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство по закону путем истребования соответствующих доказательств, проверяет факт смерти наследодателя, время и место открытия наследства, наличие отношений, являющихся основанием для призвания к наследованию по закону лиц, подавших заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство, состав и место нахождения наследственного имущества.

Также при выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию путем истребования соответствующих доказательств нотариус выясняет круг лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве. При этом он обязан отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству РФ или международным договорам, а нотариус, занимающийся частной практикой, совершивший нотариальное действие, противоречащее законодательству Российской Федерации, обязан по решению суда возместить причиненный вследствие этого ущерб.

Должен ли регистрирующий орган в порядке правовой экспертизы документов перепроверять те обстоятельства, которые должен был проверить нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство? Представляется, что не должен, так как обязанность по установлению этих обстоятельств возложена законом на нотариуса, а регистрирующий орган не располагает возможностями для такой проверки.

Правовая экспертиза свидетельства о праве на наследство должна ограничиваться сопоставлением текста этого документа с данными ЕГРП и установлением соответствия этого текста общим требованиям, предъявляемым к правоустанавливающим документам.

Основанием для отказа в регистрации права будет также отсутствие всех необходимых сведений об объекте недвижимости и о правообладателе. Однако регистрирующий орган не может в основание отказа положить свое мнение о неправильно определенном круге наследников, о наличии родственных отношений с наследодателем или недействительности завещания.

При регистрации прав в результате наследования по завещанию следует обратить внимание на норму закона о завещательном отказе. Завещатель вправе возложить на наследника по завещанию или по закону исполнение какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). При этом на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.

При последующем переходе права собственности на недвижимое имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.

Также, стоит иметь в виду, что гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. Здесь не говорится о том, что завещательный отказ подлежит государственной регистрации, а о праве потребовать такой процедуры. Во всех случаях, когда речь идет о правах, подлежащих регистрации, эти они считаются возникшими с момента государственной регистрации. Но право пользования помещением, вытекающее из завещательного отказа, явно не относится к правам, возникающим с момента регистрации. Оно возникает вместе с правом наследника, а право наследника от регистрации прав не зависит и возникает с момента открытия наследства.

Однако реализация такой добровольности на практике весьма затруднительна. Когда завещательный отказ имеет место, он должен быть отражен в свидетельстве о праве на наследство как обременение имущества правами третьих лиц – отказополучателей. При этом, обращаясь за регистрацией права на недвижимость, наследник одновременно должен представить заявление о регистрации обременения, указанного в завещательном отказе. При отсутствии такого заявления его право не может быть зарегистрировано, так какрегистрация обременений производится исключительно на основании заявлений, а зарегистрировать право собственности без обременения, указанного в правоустанавливающем документе, регистрирующий орган не может. Разумеется, регистрация прав может быть произведена, если одновременно с наследником с заявлением о государственной регистрации обратятся отказополучатели. В любом случае представляется невозможной регистрация права наследника без регистрации обременения в виде завещательного отказа.

Юристы компании «Финансово - Правовое Агентство» зарегистрируют права, возникшие в результате универсального правопреемства, и проконсультируют Вас по всем имеющимся в данной области вопросам. Чаще всего регистрация прав на основании правопреемства, запрашивается в городе Москва и в таких районах Московской области, как: Мытищинский, Пушкинский, Щелковский, Сергиево-Посадский, Дмитровский, Талдомский, Балашихинский, Ногинский, Павлово-Посадский, Орехово-Зуевский, Егорьевский, Шатурский, Домодедовский, Ступинский, Каширский, Серебряно-Прудский, Люберецкий, Раменский, Воскресенский, Коломенский, Луховицкий, Зарайский, Озерский, Ленинский, Наро-Фоминский, Подольский, Чеховский, Серпуховский, Одинцовский, Рузский, Можайский, Химкинский, Солнечногорский, Клинский, Красногорский, Истринский, Волоколамский, Шаховской и Лотошинский.

За консультацией по цене и срокам регистрации права обращайтесь к нам по телефону: 8-495-9-955-955. Мы будем рады Вам помочь!


Похожие услуги

Бухгалтерские услуги ФПА

Бухгалтерские услуги

Яндекс.Метрика

Поделиться ссылкой на выделенное